引言：前不久，南翔喊出了一个大胆的口号：“要打造上海市郊第一个CBD。”在南翔11号线轨道站点不远处，数座商务大楼正拔地而起，首期50万平方米面积招商迎客，而更大规模的写字楼宇群建设已完成规划。

        CBD，又称为中央商务区，其概念最早产生于1923年的美国，当时被定义为“商业汇集之处”，是城市化发展到一定水平的一种必然选择。CBD建设通常需要具备一定的条件：丰富的历史沉淀，技术交流、资金流、信息流和物流汇集的中心位置，较强的辐射效应、第三产业发达、较高的人均GDP指标、完善的城市基础设施、高素质人才聚集………..

    面对CBD的高门栏，处于市郊的南翔究竟有什么样的资本？它又将如何建设、运作？在整个上海市郊6000平方公里的面积上，市郊CBD是一个响亮的口号，还是市郊服务业蜕变升级的发展方向呢？

 

    上海郊区“试水”建设商务写字楼的并非少数，但明确提出打造CBD的，南翔还是头一家，毕竟，在上海，CBD是与陆家嘴、外滩、南京西路等联系在一起的字眼。

    敢于提出这个口号，南翔似乎有着自己的底气。作为嘉定最毗邻市区的乡镇，南翔一直是市郊经济发展最早，最为活跃的地块。2009年上半年，南翔实现工业总产值达到126亿元，入库税金15.93亿元；同时，作为民营经济的聚集地，南翔五大经济城培育了一大批品牌企业和民营企业家，仅蓝天经济城一家，10多年来上交国家各类税收52.6亿元。

    南翔镇党委书记严菊花明表示，打造CBD也得意于轨道交通和虹桥枢纽建设。南翔是嘉定的南大门，距市中心只有20分钟车程，轨交11号线半小时抵达市区，A17高速公路和嘉闵高架是通往虹桥枢纽的直接道路，虹桥交通枢纽的建成使南翔与她仅有5分钟车程，能为商务人士提供极大的便利。金昌路连接外环线，沪宁城际铁路在南翔设有站点。同时，南翔正按上海市统一规划，在轨交沿线建设10平方公里的大型居住试点，预计将吸引20万左右人口入住，其中不乏高素质人才。落户南翔的金地·格林世界正成为都市人的追求热点，而和记黄埔、路劲集团等一批知名房地产公司在南翔争奇斗艳，南翔江南宜居城市的形象日臻完美。

    尽管有产业、交通、社区“保驾护航”，但南翔CBD的规划和发展并非“突进式”的，也不会真正与中心区CBD“正面交火”，而是带有明显的市郊特色。

与一般意义上CBD让高档写字楼“挑大梁”不同，南翔CBD是商务写字楼、企业总部大楼结合区域。南翔CBD正在建设的第一批商务楼中，有6栋产业总部大楼由大型企业自行开发，分别是中能集团、七星集、昌辉集团、中奥集团、中川石油集团和中暨集团总部大楼，这些楼宇既能成为企业总部办公楼，又能凭借企业在各自领域中的核心地位，吸引相关物流、电子商务、传媒信息等产业的入驻，形成“总部+招租”的综合格局。

    由大型企业来开发总部大楼，并兼顾招租，这样可以在发展初期避免出现空楼效应，有利于激活整个CBD的商务功能。以昌辉集团大楼为例，其公司总部税收就达到数千万元，而这颗“金梧桐”也招来“金凤凰”，其业务关联企业——金山词霸公司已准备入驻，照此发展，昌辉总部大楼有望2011年前后打造一幢位于市郊的税收“亿元楼”。

    作为商务楼宇的第三大板块，中冶祥腾城市广场位于轨道交通11号线、17号线南翔站的交汇处，与沪嘉高速、沪宜公路相邻。总建筑面积约18万平方米，是一个集商业服务、商务办公、文化娱乐、高档居住、交通枢纽为一体的城市综合体。特别是商务楼宇层高4.5米的创意空间设计，突破了写字楼压抑的传统设计，还可以自由组合办公空间，满足企业个性化的需求，为入驻企业提供了良好的现代化办公环境。在11号线站点的南侧区域，南翔将于上海外经贸投资集团共同建设外资总部大楼，重点引进国际性的企业总部。整个站点区域将形成城市广场，交通枢纽、企业总部、商业配套以及相关的生活服务设施的有效集中，成为内外资企业总部的集聚地。

    蓝天创业大厦占地面积1.1万平方米，总建筑面积3万平方米，建筑密度25.1%，容积率2.48，绿化率23.6%，层高17层，分为主楼和裙楼两部分，主楼地下一层和地上十七层，设置电梯6部，地上、地下停车位260个。主建筑群追求建筑与环境的有机统一，充分体现现代办公的建筑品质，满足办公的灵活性和适应性，为追求高品位、个性化的商务人士提供舒适、精致、超值的服务与体验。

骏丰嘉天下占地9.6万平方米，建筑面积19.4万平方米，其中商业中心4万平方米，商务写字楼2万平方米，酒店式公寓2.9万平方米，星级宾馆2.8万平方米，住宅3.5万平方米。骏丰嘉天下将用世界级商业标准倾力打造“欢乐的购物海洋”，5A甲级办公楼宇、五星级宾馆、豪华雅致的酒店式公寓、园林景观式住宅。以公园是的生态办公环境、完美的商业、酒店配套、创造商务办公的新领地。

    一只手伸了出去“引水”，另一只手不忘帮地方资源“净化升级”。由于南翔是上海中小民营企业的第一大集聚地，在南翔CBD规划中，包括蓝天经济城、骨医院经济城在内的各大经济城也将在CBD中建设商务写字楼，从而给本地原有企业提供企业升级后的办公平台。企业无需过度即可直接入住，在南翔安上一个更高档次的“家”。在吸引企业入驻方面，南翔并不“贪心”，对于企业将接待、服务等“面子部门”保留在市中心，把后台部门迁入南翔，南翔也很欢迎，这样既大大降低商务成本又不影响企业运作。

 

      CBD的设想不错，但对于企业而言，市郊CBD商务区的魅力何在？

与市区核心CBD相比，南翔CBD的优势集中体现在办公成本上。目前上海核心区域CBD的日办公成本为4-5元/平方米，而南翔 CBD约为1.5元/平方米，足足砍去一大半。南翔在市郊率先打造CBD，其中一个很重要的因素是随着市中心商务成本的不断拉升，南翔较高性价比、商务成本的优势日益显现。所以，市中心的商务成本与南向的商务成本不可同日而语。依照男乡镇人民政府出台的《促进楼宇经济发展扶持政策》，入驻企业还可以享受诸多优惠政策。

     南翔CBD启动招租以来，进展速度不慢，在6月30日CBD推介会当天，有近20位客商当场签订初步合作意向书。

    上海财大财经研究所所长赵晓雷表示，如果从上海市中心土地日益紧缺的趋势来看，市郊CBD有未来发展空间，任何大都市的扩容过程中，都会出现商务中心次级化地区，能给南翔CBD提供机会。但另一方面，我们也必须看到，由于行政区划的分割，上海与其他国际城市的一个明显差异在于CBD相对分散，即使在市区，陆家嘴、静安寺、黄浦等CBD商务区之间也有一定差距，若再加上副中心、郊区争相打造CBD，商务资源必定进一步分散，市郊CBD能在多大程度上积聚商务人气，能否在最近几年内就形成规模，还很难说。

    相关专家表示，市郊CBD能否快速发展，一方面取决于上海都市化进程以及与市区CBD的竞合关系，另一方面，也取决于是叫经济的发展阶段，不能一哄而上。

    在过去10多年中，上海市郊，特别是近郊经济发展经历了几个阶段。最初，“市郊工业区”，“民营经济城”主要以土地低廉、税收优惠等，吸引工业项目入驻和民营企业注册。到了本世纪初，随着城市化的进展和重化工业规模化、企业登记属地化等要求，市郊的大量工业区都由于规模小、企业层次低，被迫进行转型；民营经济城原有的靠数量扩张的模式随之改变。近5年来，上海开始尝试在市郊建立现代服务业聚集区和部分创意园区，让一些早期的工业区“腾笼换鸟”。就目前而言，由于与乡镇经济结合不紧密，加上完全靠招商引资生存，部分市郊现代服务业集聚区发展已经出现了雷同、空壳等问题。因此，市郊CBD的出现，能否打造市郊服务业新的制高点，还有待时间考验。

    值得注意的是，从全国范围来看，远离市中心区的CBD建设方兴未艾，真正成功的，均是特色鲜明、定位清晰。例如，昆山花桥依托靠近上海的区位交通优势，主动接受上海辐射，承接上海商务外溢，“打上海旗帜，做昆山服务”，吸引了大量企业落户；而杭州钱江新城仿佛十年前的浦东，整体规划朝向“杭州未来的城市新中心”，地价更是直逼西湖周边地区；北京中关村则凭借高密集的智力资源、巨大的技术交易市场和技术辐射源，商务吸附能力不断升级。